Hoàn thiện pháp lý và quy hoạch mở đường cho bất động sản biển phát triển bền vững, gắn với kinh tế biển xanh.
Trong bối cảnh thể chế quản lý tài nguyên, môi trường biển và hải đảo đang từng bước được hoàn thiện, cùng với việc đẩy mạnh phân cấp, quy hoạch và chuyển đổi số, thị trường bất động sản ven biển được nhận định đang đứng trước cơ hội mở rộng mạnh mẽ, hình thành các mô hình phát triển mới gắn với kinh tế biển.
Các chuyên gia cho rằng, nếu được định hướng đúng và kiểm soát hiệu quả, bất động sản biển không chỉ là động lực tăng trưởng mà còn góp phần quan trọng vào việc khai thác bền vững tài nguyên, phát triển du lịch và nâng cao giá trị không gian biển quốc gia.
Hoàn thiện pháp lý, khai mở không gian phát triển
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Việt Nam sở hữu đường bờ biển dài hơn 3.200 km cùng hàng nghìn hòn đảo và hệ sinh thái đa dạng, tạo lợi thế lớn để phát triển các loại hình bất động sản biển.
Sự bùng nổ của bất động sản ven biển trong hơn một thập niên qua đã góp phần làm thay đổi diện mạo nhiều địa phương, từ những dải bờ biển hoang sơ trở thành các trung tâm du lịch, nghỉ dưỡng sôi động.
Ông Vũ Anh Tú, Phó Vụ trưởng Vụ Quy hoạch - Kiến trúc (Bộ Xây dựng) cho rằng, dù đóng góp tích cực vào tăng trưởng du lịch, dịch vụ và hạ tầng, song sự phát triển quá nóng của phân khúc bất động sản biển cũng đặt ra nhiều thách thức về môi trường, thích ứng biến đổi khí hậu và yêu cầu phát triển bền vững. Trước thực tế đó, Nhà nước đã từng bước hoàn thiện hệ thống pháp luật và quy hoạch nhằm quản lý hiệu quả không gian biển và ven biển.
Số liệu từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết nguồn cung phân khúc bất động sản ven biển năm 2025 tăng khoảng 22% và được kỳ vọng tiếp tục cải thiện khi hạ tầng giao thông như cao tốc ven biển, cảng du lịch và sân bay được đầu tư đồng bộ.
Các đạo luật quan trọng như Luật Quy hoạch năm 2025, Luật Đất đai năm 2024, Luật Biển Việt Nam năm 2012, Luật Tài nguyên, môi trường biển và hải đảo năm 2015… đã từng bước xác lập khuôn khổ pháp lý cho việc phân bổ, khai thác và sử dụng không gian biển.
Đặc biệt, các quy định về lấn biển, quy hoạch không gian biển quốc gia, phát triển đô thị ven biển theo hướng xanh, thông minh, sinh thái… đã tạo nền tảng để định hướng thị trường phát triển bài bản hơn.
Bên cạnh đó, việc lồng ghép nội dung phát triển không gian biển trong các quy hoạch quốc gia, vùng và địa phương cũng giúp khai thác hiệu quả tiềm năng tại nhiều khu vực như Cần Giờ, Cam Ranh hay Hạ Long, góp phần gia tăng nguồn cung bất động sản và thu hút đầu tư.
Cần hài hòa không gian phát triển
Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia, công tác quy hoạch và quản lý vẫn còn tồn tại những hạn chế như chồng chéo về sử dụng không gian biển; thực thi chưa đồng bộ giữa các địa phương; thiếu cơ chế giám sát dài hạn và chưa tích hợp đầy đủ các tiêu chí môi trường - xã hội - quản trị (ESG).
Nếu coi bất động sản biển là “bề nổi”, thì bên dưới là những xung đột lợi ích ngày càng rõ rệt trong sử dụng không gian biển. Một mặt, các dự án du lịch, nghỉ dưỡng cao cấp đòi hỏi không gian ven biển có tính độc quyền cao, từ tầm nhìn, cảnh quan đến khả năng tiếp cận bãi biển. Mặt khác, cùng một khu vực đó lại là nơi diễn ra các hoạt động nuôi trồng thủy sản, đánh bắt ven bờ, sinh kế truyền thống của cộng đồng địa phương.
Chưa kể, nhiều khu vực ven biển còn nằm trong vùng nhạy cảm về sinh thái, cần được bảo tồn, hoặc nằm trong quy hoạch phát triển năng lượng tái tạo ngoài khơi - một lĩnh vực đang được thúc đẩy mạnh mẽ.
Khi chưa có quy hoạch không gian biển đủ chi tiết và một cơ chế phân vùng chức năng rõ ràng, những xung đột này gần như là không thể tránh khỏi. Thực tế đã cho thấy nhiều trường hợp dự án du lịch “đè” lên không gian sinh kế của người dân, hoặc ngược lại, hoạt động nuôi trồng tự phát làm suy giảm giá trị cảnh quan và môi trường.
Bất động sản biển, vì thế, không đơn thuần là câu chuyện đầu tư, mà trở thành điểm giao cắt của nhiều mục tiêu phát triển khác nhau. Nếu không có điều phối hài hòa thì dư địa này chưa thể cất cánh.
Quy hoạch bền vững, nâng cao giá trị “mỏ vàng xanh”
Để bất động sản biển phát triển đúng hướng, bền vững và hiệu quả, các chuyên gia nhấn mạnh vai trò then chốt của công tác quy hoạch mà trước hết, cần tiếp cận không gian biển theo hướng tích hợp, coi đây là một phần của quy hoạch tổng thể quốc gia, với sự phân vùng chức năng rõ ràng giữa các mục tiêu phát triển: kinh tế, bảo tồn, quốc phòng, an ninh.
Cụ thể hơn, các ngành cần tiếp tục rà soát, hoàn thiện hệ thống pháp luật, bảo đảm sự đồng bộ giữa Luật Quy hoạch, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật liên quan. Đồng thời, xây dựng cơ chế ưu đãi về thuế, tín dụng đối với các dự án xanh, thân thiện môi trường.
Một trong những giải pháp quan trọng là đẩy mạnh phân cấp thẩm quyền phê duyệt dự án gắn với năng lực quản lý của từng cấp, tạo điều kiện cho địa phương chủ động nhưng vẫn bảo đảm kiểm soát chặt chẽ.
Cùng với đó, cần phát triển hệ thống dữ liệu số và thông tin địa lý (GIS) để phục vụ quản lý, giám sát hoạt động lấn biển và giao dịch bất động sản ven biển một cách minh bạch, hiệu quả.
Đối với quy hoạch đô thị ven biển, các yêu cầu về đánh giá tác động môi trường, khả năng thích ứng biến đổi khí hậu, nước biển dâng cần được đặt lên hàng đầu. Việc phân vùng chức năng, phát triển hạ tầng đồng bộ, ưu tiên không gian công cộng ven biển và kiểm soát chặt hoạt động lấn biển là những yếu tố then chốt.
Đặc biệt, việc áp dụng các tiêu chuẩn ESG, công khai thông tin quy hoạch và tăng cường chế tài xử lý vi phạm sẽ góp phần hạn chế tình trạng phát triển tự phát, bảo đảm thị trường phát triển lành mạnh.
Trong bối cảnh đó, TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng sự kết hợp giữa kinh tế biển và bất động sản ven biển có thể tạo ra một “mỏ vàng xanh” với giá trị lớn.
Tuy nhiên, tiềm năng này vẫn chưa được khai thác tương xứng. Để phát huy hiệu quả, cần có những nhà đầu tư đủ năng lực, tầm nhìn dài hạn, cùng với chính sách phù hợp để “chế tác” các nguồn lực sẵn có thành sản phẩm có giá trị cao.
Có thể thấy, khi thể chế, quy hoạch và hạ tầng từng bước được hoàn thiện, bất động sản biển không chỉ là lĩnh vực đầu tư hấp dẫn mà còn là một trụ cột quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế biển bền vững của Việt Nam trong giai đoạn tới.
